¿Qué es la gestión de proyectos de construcción (CPM)?
La gestión de proyectos de construcción se refiere a los procesos necesarios para finalizar con éxito un proyecto de construcción. Los gerentes de proyectos de construcción se aseguran de que todos los elementos de un proyecto de construcción sean respaldados y ejecutados de manera eficiente a lo largo del ciclo de vida del proyecto.
En su nivel más fundamental, la gestión de proyectos de construcción se ocupa de la planificación, coordinación y ejecución de un proyecto de construcción, ya sea agrícola, residencial, comercial, institucional, industrial, civil pesado o ambiental.
La gestión de proyectos de construcción generalmente incluye tareas complicadas que pueden cambiar de manera salvaje, dependiendo del trabajo en cuestión, y requiere habilidades sólidas en la comunicación, un profundo conocimiento del proceso de construcción y la capacidad de resolver problemas. La gestión de proyectos de construcción es un campo complejo que requiere conocimientos en muchas áreas diferentes, como finanzas, mediación, derecho, negocios y mucho más.
Transforme la administración de la construcción con Smartsheet. Véalo usted mismo.
Smartsheet le permite realizar un seguimiento de cada proyecto con su propia hoja del proyecto dedicada y obtener una vista unificada de todos los proyectos en un panel. Supervise las tareas en todos los proyectos y capture problemas en el sitio a través de un formulario simple, tanto en la aplicación móvil como en la de escritorio.
Historia de la gestión de la construcción
Los gerentes de construcción han desempeñado un papel importante desde el surgimiento de proyectos de construcción complejos. En los primeros proyectos de construcción, un arquitecto supervisó las operaciones, pero con el tiempo el rol de gerente se ha vuelto gradualmente más especializado y más complejo.
En el Renacimiento, los arquitectos individuales empezaron a ser conocidos por sus diseños, como Sir Christopher Wren de Inglaterra. Wren diseñó y construyó edificios a fines del siglo XVII y principios del XVIII, incluida la obra maestra de la Catedral de San Pablo, que ayudan a dar a Londres su afamado rostro. Wren tenía un amplio conocimiento que presagiaba los tipos de habilidades necesarias en un proyecto de construcción complicado, con experiencia en matemáticas avanzadas y física, así como en diseño. Estaba en sus edificios todos los días supervisando todas las fases de las obras.
Las reglas de la gestión de proyectos empezaron a tomar forma en todos los Estados Unidos corporativos en el momento de la Segunda Guerra Mundial, y para la decada de 1950, estaban guiando a los proyectos de construcción civil. Esto significaba que las fases y principios de la gestión de un proyecto de ingeniería de construcción se estaban aplicando ahora a una variedad de proyectos corporativos.
Más y más detalles de la gestión de un proyecto de construcción se pueden hacer digitalmente (consulte la sección de software abajo), y se espera que esa tendencia crezca. La tecnología y el software aptos para dispositivos móviles están listos para desempeñar un papel importante en el campo, ya que una fuerza laboral más joven se siente más cómoda con la tecnología, y permitirá que el trabajo se gestione y rastree desde cualquier lugar.
Funciones del gerente de construcción y del contratista
Los gerentes de construcción y los contratistas desempeñan roles clave en la ejecución del proyecto. Los gerentes de construcción coordinan y supervisan el trabajo de construcción, y también garantizan que los participantes cumplan con los presupuestos y los cronogramas. Los contratistas trabajan en estrecha colaboración con los gerentes de construcción y son responsables de los trabajos prácticos de construcción.
Para obtener más información sobre este rol, lea nuestra guía integral para la gestión comercial de la construcción.
En primer lugar en cualquier proyecto de construcción es la fase de diseño, y cuando eso está terminado, el gerente del proyecto de construcción abre el proceso de licitación a los contratistas interesados. Para calificar para la consideración, los contratistas deben poder demostrar que pueden manejar la seguridad pública; la toma de decisiones, la ingeniería, la redacción, los recursos humanos y la gestión del tiempo, el costo y la calidad. Los contratistas que cumplen con estas pautas se eligen a través de la selección de ofertas bajas, la selección de mejor valor o la selección basada en cualificaciones, todas las medidas comunes.
El proceso de selección de ofertas del proyecto de construcción
En el proceso de selección de ofertas del proyecto, el propietario del proyecto primero comparte información con un grupo grande de contratistas y, luego, solicita sus ofertas. Una vez que el propietario del proyecto selecciona una oferta, ambas partes acuerdan un modelo de pago.
Tipos de ofertas de proyectos de construcción
Un contratista puede esperar dos tipos de ofertas:
- Oferta abierta: Las ofertas abiertas se aplican a proyectos públicos y, por lo general, se anuncian. En una oferta abierta, cualquier contratista puede presentar una oferta.
- Oferta cerrada: El proceso de un proyecto privado comienza con una oferta cerrada, en la que el propietario invita a un grupo selecto de contratistas a enviar sus ofertas.
Métodos de selección de ofertas de proyectos de construcción
Ya sea que el propietario elija un proceso de oferta abierto o cerrado para el proyecto, las pujas entrarán en acción y la selección de un contratista puede comenzar en función de una serie de criterios:
- Selección de ofertas bajas: El resultado final, también conocido como el precio, es el enfoque principal para el propietario del proyecto. El contratista ganador es el que envía el precio más bajo para el proyecto.
- Selección basada en cualificaciones: En este proceso, el propietario del proyecto pide a los contratistas que presenten con su oferta una solicitud de cualificación (RFQ), que resume la experiencia del contratista, sus planes de gestión, su flujo organizativo y su éxito a la hora de mantenerse dentro del presupuesto y el calendario. El propietario del proyecto elige al contratista con las mejores calificaciones.
- Selección del mejor valor: En este enfoque, el propietario del proyecto tiene en cuenta tanto el precio de la oferta como las cualificaciones del contratista para encontrar la mejor combinación de costos y habilidades.
Tipos de modelos de pago para proyectos de construcción
El siguiente y último paso después de que el propietario elija a un contratista es negociar un acuerdo de pago. Ambas partes suelen elegir entre cuatro modelos de pago:
- Mano alzada: El contrato a mano alzada es la opción más frecuente. El propietario del proyecto y el contratista se ponen de acuerdo sobre el costo global de la obra, y el propietario debe pagar esa cantidad, independientemente del éxito del proyecto o de si la factura final supera el precio inicial cotizado.
- Costo más honorarios: Como su nombre lo indica, el sistema de costo más honorarios incluye el costo total del proyecto y un porcentaje fijo del costo total para el contratista, que debe pagar el propietario. Es el acuerdo más favorable para el contratista, ya que cubre todos los costos adicionales.
- Precio máximo garantizado: Con un contrato de precio máximo garantizado, el propietario y el contratista acuerdan un precio fijo que el costo total y los honorarios no pueden superar.
- Precio unitario: Si las dos partes no pueden acordar el costo con antelación, optan por un modelo de precio unitario, en el que el propietario paga un precio unitario específico a lo largo de cada fase del proyecto.
El método de entrega de riesgo de gestión de la construcción
La gestión de la construcción a riesgo (CMAR) es un método de entrega en el que el gerente de construcción realiza un proyecto por un precio máximo garantizado (GMP). El gerente ayuda a establecer el GMP durante el desarrollo y el diseño, y luego es responsable de cualquier costo adicional.
Además de actuar en interés del propietario, el gerente de construcción debe controlar los costos de construcción para mantenerse dentro del GMP. Como el acuerdo garantiza un pago máximo, no se suelen tener en cuenta las ofertas bajas. En su lugar, el gerente de construcción trabajará para cumplir el objetivo financiero por otras vías.
La ventaja de un acuerdo de gestión de riesgos es la gestión del presupuesto. Antes de que se complete el diseño de un proyecto (de seis a 18 meses de coordinación entre el diseñador y el propietario), el gerente de construcción participa en la estimación del costo de construcción de un proyecto basado en los objetivos del diseñador y el propietario (concepto de diseño) y el alcance del proyecto, todo ello sin dejar de lograr una calidad óptima. El gerente de construcción tendrá que estar preparado para posibles cambios que equilibren los costos, el calendario, la calidad y el alcance del proyecto sin dejar de cumplir los objetivos financieros.
Por ejemplo, en lugar de un rediseño, el gerente de construcción puede sugerir modificaciones. O si el propietario decide ampliar el proyecto, el equipo tendrá que hacer ajustes antes de fijar el precio. Para controlar el presupuesto antes de que se complete el diseño y se llame a los equipos de construcción, el gerente de construcción realiza visitas a la obra y adquiere los principales artículos antes de la demanda.
Ventajas: En este acuerdo, el gerente de construcción asume el riesgo, por lo que tiene un incentivo para actuar en interés del propietario y gestionar eficazmente los costos, teniendo en cuenta que los excesos de PGE serían responsabilidad de la empresa del gerente.
Inconvenientes: Un sobrecosto podría costarle mucho dinero al gerente de construcción. El CM tiene derecho a una cierta contingencia relacionada con los errores, por lo que existe la posibilidad de que lo compense reduciendo el alcance de la obra para ajustarse al GMP. Además, como el GMP se decide antes de que comience el diseño, es difícil que los propietarios sepan si han recibido la mejor oferta posible.
Conclusión: El método de entrega a riesgo es el mejor para grandes proyectos (tanto de construcción completa como de renovación) que no son fáciles de definir, tienen la posibilidad de cambiar de alcance o deben cumplir plazos estrictos. También puede ser un método eficaz en proyectos que contengan complejidad técnica, coordinación de varios gremios o múltiples fases.
Técnicas de construcción acelerada: A partir de su Accelerated Bridge Program (Programa de Puentes Acelerados), a finales de la década de 2000, el Departamento de Transporte de Massachusetts empezó a emplear técnicas de construcción acelerada, en las que firma contratos con incentivos por la finalización temprana y penalizaciones por la finalización tardía, y utiliza la construcción intensa durante períodos más largos de cierre completo para acortar la duración total del proyecto y reducir el costo. Los departamentos federales y de transporte de California también emplearon esta técnica después del terremoto de Northridge en 1994 para acelerar la reparación de las autopistas en el área de Los Ángeles.
Modelos de contratos y diseño para proyectos de construcción
El proceso de licitación suele ser coherente sin importar el tipo de proyecto de construcción, pero puede esperar dos modelos de negocios en la industria de la construcción:
- Contratos de diseño, licitación y construcción: Los contratos de diseño-licitación-construcción, populares y frecuentes, permiten al propietario elegir un contratista después de que un arquitecto o ingeniero finalice la fase de diseño.
- Contratos de diseño y construcción: Al contrario que en un contrato de diseño, licitación y construcción, las fases de diseño y construcción son gestionadas por la misma parte (conocidas como el constructor del diseño o el contratista de diseño y construcción). Este enfoque acelera la finalización del proyecto, ya que las fases de diseño y construcción pueden realizarse de manera simultánea.
Como se indica en los dos modelos mencionados, el proceso de licitación comienza con la fase de diseño. La etapa de diseño en sí puede dividirse en diferentes enfoques.
- Conceptual/programación y viabilidad: Este modelo utiliza la visión final del edificio como punto de partida para determinar las necesidades, los objetivos y los objetivos. Las consideraciones incluyen el tamaño del edificio, la cantidad de habitaciones, cómo se utilizará el espacio e incluso quién utilizará el espacio. Esta información generalmente se captura en una hoja de cálculo que enumera cada habitación, la información crítica sobre esos espacios y el material cuadrado aproximado de cada área.
- Diseño esquemático: Los diseños esquemáticos son dibujos o bocetos que se utilizan para identificar espacios, formas y patrones. No todas las partes de un proyecto de construcción pueden ser esbozadas, por supuesto, pero las que pueden ser están en este tipo de diseño. Los dibujos incluyen notas sobre los materiales, colores y texturas. Estos bocetos también pueden capturar planos de planta, donde se colocarán estructuras como ascensores, etc.
Las 5 fases de la gestión de proyectos de construcción
Las cinco fases del proceso de gestión de la construcción reflejan las del PM tradicional: inicio del proyecto, planificación, ejecución, seguimiento y, una vez que el equipo cumpla con todos los objetivos de finalización, cierre del proyecto.
1. Inicio
Antes de que comience el proyecto, el gerente del proyecto debe desarrollar y evaluar el caso de negocios para determinar si el proyecto es viable y merece la pena realizarlo. Se puede pedir a las partes interesadas que hagan su debida diligencia y realicen pruebas de viabilidad, si es necesario. Cuando todas las partes acuerdan proceder con el proyecto, el gerente del proyecto escribe una carta del proyecto o un documento de inicio del proyecto (PID), que incluye tanto las necesidades empresariales como el caso de negocios.
2. Planificación
A continuación, el equipo del proyecto desarrolla una hoja de ruta para todos los involucrados. Esto incluye el plan de gestión de proyectos (PMP), un documento formal y aprobado creado por el gerente de proyectos para guiar la ejecución y el control, así como establecer líneas de base para el alcance, el costo y el cronograma. También puede esperar ver estos documentos en la fase de planificación:
- Declaración de alcance y documentación del alcance: Esto define las necesidades empresariales del proyecto, los beneficios, los objetivos, las entregas y los logros clave.
-
Creación de la estructura de desglose del trabajo (WBS): Este documento desglosa el alcance del proyecto en fragmentos visuales y manejables.
-
Plan de comunicación: Esto describe todos los aspectos de la comunicación, desde los objetivos y los objetivos hasta los roles hasta las herramientas y métodos. El plan de comunicación crea un marco común desde el que todos pueden trabajar para evitar malentendidos o conflictos.
-
Plan de gestión de riesgos: Esto ayuda a los gerentes de proyectos a identificar los riesgos de antemano, incluidas las estimaciones de tiempo y costos que pueden no cumplirse, los posibles recortes presupuestarios, los cambios en los requisitos y la escasez de recursos comprometidos.
3. Ejecución
Ahora comienza el trabajo. Por lo general, todas las partes realizan una reunión inicial, luego el equipo del proyecto comienza el trabajo crucial de asignación de recursos, implementación de planes de gestión de proyectos, configuración de sistemas de seguimiento, finalización de tareas, actualización del cronograma del proyecto y, si es necesario, modificación del plan del proyecto.
4. Rendimiento y monitoreo
La fase de monitoreo a menudo se produce en simultáneo con la fase de ejecución. Esta fase es necesaria para medir el progreso y el rendimiento, y para garantizar que los elementos estén alineados con el plan general de gestión de proyectos.
5. Cierre
Esta fase final marca la finalización del proyecto. Para marcar la conclusión, los gerentes de proyectos pueden llevar a cabo una reunión post mortem para analizar qué partes del proyecto cumplieron y no cumplieron con los objetivos. Luego, el equipo del proyecto crea una lista de tareas pendientes, realiza un presupuesto final y emite un informe del proyecto.
Obtenga más información sobre las fases de la gestión de proyectos.
Consejos de expertos para nuevos gerentes de proyectos de construcción
Gestionar proyectos de construcción puede resultar abrumador para los nuevos gerentes. Desde obtener experiencia práctica y fomentar la comunicación hasta comprometernos con la educación continua, hemos reunido algunos de los mejores consejos de expertos en el campo.
A continuación, le mostramos algunos consejos de seis expertos en gestión de la construcción:
“Mi mayor consejo: Nunca deje de aprender. Esa fue en realidad una de las principales razones por las que creamos Construction Junkie. La industria de la construcción puede seguir haciendo algunas de las mismas cosas que hemos hecho durante décadas, pero siempre hay margen de mejora y las cosas siempre deberían estar mejorando. Basta con mirar los avances que se hacen en concreto en este momento. El concreto se ha utilizado durante siglos, pero ahora los científicos están descubriendo formas de que sane sus propias grietas y otras formas de ingeniería de hacer que el concreto permeable sea lo suficientemente fuerte como para el concreto pesado. Si dejamos de aprender, el progreso se detiene”.
— Shane Hedmond, editor en jefe de ConstructionJunkie.com
Las etapas de la gestión de proyectos de construcción
La gestión de la construcción comienza con la etapa de diseño, y luego sigue la pre-construcción y la contratación. A partir de ahí, el equipo completa la construcción y la puesta en servicio. Una vez que el propietario toma posesión del edificio y se asegura de que éste cumple con las especificaciones, se cierra el proyecto.
Estas son las etapas de un proyecto de construcción:
1. Diseño
Es la primera etapa de un proyecto de construcción y, una vez completada, marca el inicio del proceso de licitación. En los contratos de diseño, licitación y construcción, el propietario elige a un contratista basándose en los diseños realizados.
En esta fase, un arquitecto o ingeniero evalúa primero la viabilidad del diseño en función de la normativa y los códigos del edificio, así como el número de habitaciones, el tamaño del edificio y la cantidad de espacio. A continuación, crea diseños esquemáticos o bocetos, investigando el tipo de equipos y materiales necesarios y su costo.
2. Preconstrucción
El proceso de licitación ha terminado y el propietario ha elegido a un contratista. A continuación, el contratista se empareja con el equipo del proyecto, que incluye un administrador del contrato, un director de proyecto, un ingeniero de campo y un superintendente. A continuación, el equipo prepara el terreno para la construcción. Realizan un examen del emplazamiento, prueban el suelo e identifican cualquier posible situación inesperada, como los problemas medioambientales.
3. Adquisición
El equipo del proyecto compra el equipo, los materiales y la mano de obra necesarios. En otras palabras, la etapa de adquisición es cuando el equipo compra todo lo que necesita para completar el proyecto. La complejidad de esta fase depende del tamaño del proyecto y de la empresa. Las grandes empresas constructoras nacionales suelen tener departamentos de aprovisionamiento que contratan mano de obra y compran materiales para cientos de proyectos a la vez. En cambio, en los proyectos más pequeños, el superintendente puede comprar cantidades limitadas de materiales en los suministros locales de construcción o contratar a un trabajador local.
4. Construcción
Para iniciar la fase de construcción, el superintendente organizará una reunión con los subcontratistas y los proveedores de materiales para establecer las reglas básicas de trabajo conjunto. A continuación, el equipo debe prepararse para iniciar la construcción, completando actividades como la instalación de almacenes temporales, la seguridad del emplazamiento, el desarrollo de un plan de manipulación de materiales, el establecimiento de programas de seguridad, etc. Después, el equipo comienza la construcción.
5. Puesta en servicio
Una vez terminada la construcción, comienza la fase de puesta en servicio. El proceso de puesta en servicio consta de dos partes. En primer lugar, el equipo del proyecto debe probar los sistemas y equipos para asegurarse de que todo funciona correctamente antes de entregar el edificio al propietario. A continuación, el equipo debe capacitar al personal del propietario en el funcionamiento y mantenimiento de los sistemas del nuevo edificio.
6. Ocupación del propietario
Cuando el propietario se traslada al nuevo edificio, comienza el período de garantía. Esto garantiza que todos los materiales, equipos y calidad del edificio cumplan con las expectativas descritas en el contrato. Dos tipos de mensajes garantías expresas (escritas e incluidas en el contrato) y garantías implícitas (establecidas o requeridas por la ley).
7. Cierre del proyecto
Esta fase final vincula cualquier cabo suelto. El equipo completa formalmente las obligaciones contractuales restantes para finalizar el proyecto. Pueden crear una lista de control del proyecto de las tareas que no se cumplieron y pueden llevar a cabo una revisión posterior al proyecto, documentar las lecciones aprendidas, archivar los documentos del proyecto o preparar un informe de finalización del proyecto.
Cómo presupuestar para la gestión de proyectos de construcción
Los gerentes de proyectos siempre deben pensar en el dinero. Desde estimar los presupuestos antes de que el proyecto comience a contratar y pagar a contratistas, la gestión financiera es una de las partes más importantes de un proyecto exitoso.
A continuación, le presentamos lo que necesita saber sobre el dinero en la construcción:
1. Precios de construcción y contratación
Existen varias opciones para pagar a los contratistas y definir el precio en los contratos. En el proceso de licitación competitiva, los contratistas envían su oferta para trabajar en el proyecto. Estas ofertas se presentan con una suma a mano alzada o con un precio unitario, independientemente de lo que especifique el propietario. Una oferta a mano alzada se refiere al precio total del trabajo por parte del contratista. Las pujas por precios unitarios se utilizan en proyectos en los que la cantidad de mano de obra y materiales es incierta.
En lugar de invitar a licitaciones competitivas, algunos propietarios privados optan por otorgar contratos a uno o más contratistas seleccionados con contratos negociados, lo que proporciona más flexibilidad en los precios. Los contratos negociados generalmente requieren el reembolso de los costos directos del proyecto más la tarifa del contratista determinada por uno de estos métodos: costo más porcentaje fijo, costo más tarifa fija, costo más tarifa variable, estimación objetivo o precio o costo máximo garantizados.
2. Estimación de costos y presupuestos
Una estimación de costos se prepara para presentar una oferta para un proyecto de construcción y se utiliza para establecer un presupuesto para el proyecto una vez que se gana. El proceso incluye la determinación de las estimaciones de costos a partir de la construcción, los precios unitarios y las estimaciones de suma global, los sitios de trabajo y los gastos generales, los procedimientos de licitación y los costos laborales. Las estimaciones de costos a veces son preparadas por un profesional, como un estimador de edificios o un estimador en jefe. Aunque el gerente del proyecto puede no ser la única persona responsable de la estimación de costos, todavía es necesario que se familiarice con el proceso para comprender el alcance del proyecto.
3. Monitoreo de control de costos
A medida que comienza el proyecto, los gerentes de proyecto deben crear rápidamente un proceso para supervisar los costos del proyecto. Cuanto antes comience la fase de supervisión del control de costos, más rápido podrán identificar los puntos problemáticos los gerentes de proyectos. Por ejemplo, si un elemento es significativamente más costoso que la estimación, el gerente del proyecto debe identificar el motivo de la diferencia y ver si ese aumento de costos afecta algo más en el presupuesto.
4. Plan de mejora del capital (CIP)
Un plan (o programa) de mejora del capital es un plan de cuatro a 10 años que identifica los proyectos de capital y las compras de equipos, proporciona un cronograma e identifica opciones para financiar el plan. El plan vincula a una entidad gubernamental, un plan estratégico y el presupuesto anual de la entidad. El CIP incluye una lista de todos los proyectos o equipos a comprar, los proyectos clasificados en orden de preferencia, el plan para la financiación de los proyectos, los cronogramas para la fase de construcción del proyecto, la justificación del proyecto y la explicación de los gastos.
5. Contabilidad del proyecto
El gerente de proyectos y/o el departamento de contabilidad de la agencia tendrán que desarrollar el presupuesto del proyecto para el año fiscal, registrar e informar los gastos, revisar y pagar facturas del contratista, y gestionar el flujo de caja. Desde los materiales hasta la mano de obra, hay muchos costos en los proyectos de construcción. Los costos son directos (mano de obra, material, subcontratación y tierra) o indirectos (mano de obra indirecta, supervisión, herramientas, equipos, suministros, seguros y costos de apoyo).
Es posible que el equipo del proyecto y el departamento de contabilidad deban trabajar juntos para gestionar las facturas del contratista. El equipo del proyecto revisa las facturas para asegurarse de que el trabajo se ha completado correctamente, luego el departamento de contabilidad se asegura de que las facturas sean contractualmente elegibles y que los precios sean coherentes con el contrato.
Organizar y programar un proyecto de construcción
Puede ser difícil realizar un seguimiento de los documentos necesarios en un proyecto de construcción, como solicitudes de propuestas (RFP), contratos, facturas y planos. Debido a que los proyectos de construcción son tan grandes y complejos, la organización y la programación eficientes son fundamentales.
Estrategias de organización para la gestión de proyectos de construcción
Existen varios flujos de información que deben organizarse y gestionarse en cualquier proyecto de construcción, desde la gestión de registros y contratos hasta la planificación de la contratación y la organización diaria.
A continuación se describen algunas estrategias de organización habituales:
Gestión de registros: La gestión de registros controla la distribución, el almacenamiento y la recuperación de los registros del proyecto, tanto en papel como en formato electrónico, de forma segura. Los gerentes de proyectos deben asegurarse de que todos los documentos entrantes y salientes se transmiten a través del especialista en gestión de registros, que utiliza un software para hacer un seguimiento de los registros (este método también creará una biblioteca central de todos los documentos e información del proyecto).
Gestión de contratos: Es importante definir claramente las funciones y responsabilidades de los miembros del equipo del proyecto que lo gestionan y del personal del proyecto encargado de gestionar los contratos y los documentos. El plan de gestión de contratos está diseñado para establecer las expectativas y los procedimientos en torno a esto, abordando quién tiene la autoridad para dirigir y aprobar el trabajo de los contratistas, cómo se supervisa y se informa del trabajo del contratista, cómo se les paga y aprueba, cómo se modifican los contratos, qué auditorías financieras son necesarias, etc.
Planificación de la contratación: Los gerentes de proyectos también tienen que asegurarse de que las actividades de contratación se ajustan al plan del proyecto. Algunas de las tareas que tienen que gestionar son:
- Fijar el precio previsto del contrato
- Crear el alcance del trabajo (SOW) para cada contrato
- Estandarizar los documentos de compra y cualquier otro documento necesario
- Agregar fechas de finalización a los contratos que se ajusten al calendario del proyecto
Plan y lista de puesta en servicio: El plan y la lista de puesta en servicio deben iniciarse en la fase de diseño y actualizarse continuamente a medida que avanza el proyecto. El plan de puesta en servicio está diseñado para orientar dicho proceso durante la construcción; para resolver cuestiones relacionadas con la programación, las funciones y las responsabilidades; y para ayudar en la elaboración de informes, aprobaciones y coordinación. Se trata de un proceso sistemático para garantizar que los edificios funcionan de acuerdo con el diseño y los requisitos operativos del propietario.
Proceso de control del proyecto: El proceso de control del proyecto sigue y gestiona el alcance, el costo y el calendario de un proyecto de construcción. Los objetivos de este proceso son establecer una línea de base, hacer un seguimiento del rendimiento con respecto a la línea de base, prever el rendimiento al finalizar y compararlo con la línea de base, e identificar los cambios y supervisar los efectos en la línea de base.
Definición de los requisitos del proyecto: También conocido como declaración de trabajo, este documento detalla los resultados del proyecto. En la definición de los requisitos del proyecto (PRD), el gerente del proyecto explica el alcance del trabajo y lo que el proyecto va a lograr. Ayuda a las partes interesadas, a los miembros del equipo y a las partes externas a entender el objetivo del proyecto y actúa como un registro de las expectativas iniciales.
Planos según construcción: También conocidos como planos de registro, son planos editados que presenta un contratista al final de un proyecto. Reflejan todos los cambios realizados en los planos de trabajo durante el proceso de construcción y muestran las dimensiones, la geometría y la ubicación de todos los elementos incluidos en el contrato. Los planos según construcción proporcionan una visión rápida del diseño existente y recaban las desviaciones de los documentos originales.
Documentación diaria: Llevar diarios, registros e informes diarios de las actividades del proyecto sirve de guía de referencia una vez finalizado el trabajo y puede mitigar cualquier daño. Este tipo de documentación puede mostrar cómo se respondieron las preguntas, cómo se resolvieron los problemas y hace un seguimiento de cualquier condición inusual en un día determinado. Al llevar estos registros diarios, se deja un rastro de papel a lo largo de todo el proyecto en caso de que algo salga mal más adelante.
Por último, se crean los planos de trabajo. Son las especificaciones e ilustraciones finales del proyecto que los constructores utilizan para la construcción y que los contratistas añaden a su oferta.
Estrategias de programación para la gestión de proyectos de construcción
Organice sus documentos para priorizar la información que necesita para elaborar el calendario del proyecto. Un cronograma bien definido le ayuda a planificar, identificar los posibles riesgos, prever los flujos de caja y evaluar las necesidades de recursos.
A continuación se describen algunas técnicas de programación fundamentales y avanzadas:
- Diagramas de Gantt: Un diagrama de Gantt es la forma más sencilla de crear un calendario de construcción. Permite visualizar el calendario del proyecto transformando los nombres de las tareas, las fechas, las duraciones y las fechas finales en gráficos de barras horizontales en cascada. Más información sobre la creación y el uso de diagramas de Gantt en Smartsheet.
- Programación de la ruta crítica: La técnica de programación más utilizada es el método de la ruta crítica. Este método calcula el tiempo mínimo de finalización del proyecto y las fechas de inicio y finalización de todas las tareas del proyecto. Identifica las tareas críticas que, si se retrasan, retrasarán todo el proyecto. El método de la ruta crítica le ayuda a reducir los plazos, gestionar los recursos y comparar lo previsto con lo real. Para más información, lea nuestra Guía definitiva del método de la ruta crítica.
- Línea de equilibrio: Esta técnica de programación es la más adecuada para los trabajos repetitivos y suele emplearse en la construcción de carreteras. Se trata de un proceso de control de la gestión para recopilar, medir y presentar hechos relacionados con el tiempo, todo ello medido con respecto a un plan específico. Con un cronograma de línea de equilibrio, hay que asignar recursos para cada paso, de manera que se pueda asegurar que el siguiente paso no se retrase.
- Programación Q: Esta forma de programación de la construcción aborda la secuencia de actividades, las relaciones entre las tareas y el costo total de la finalización del proyecto. Incluye el conjunto de la obra y evita que dos actividades que compiten entre sí se realicen al mismo tiempo en el mismo lugar. Aunque esta técnica es la más cercana a la realidad, requiere un software especial y puede suponer un mayor esfuerzo para el gerente del proyecto a la hora de evaluar los análisis de costos de las diferentes alternativas de programación generadas.
¿Qué riesgos conlleva un proyecto de construcción?
Los proyectos de construcción están siempre en evolución y la incertidumbre puede generar conflictos en los equipos de proyecto. Los gerentes de proyectos de construcción son responsables de resolver las disputas, identificar y mitigar los riesgos y comprender las ramificaciones legales.
Esto es lo que los gerentes de proyectos de construcción deben saber:
Cómo resolver conflictos
En cualquier proyecto es inevitable que surjan conflictos. El trabajo del gerente de proyectos consiste en resolver las disputas para que el equipo pueda seguir siendo productivo y trabajar bien en conjunto. Los posibles conflictos en un proyecto pueden ser la mala comunicación, la falta de claridad, los conflictos de intereses, la limitación de recursos o las luchas de poder. Aunque cada conflicto es diferente, hay varias estrategias de resolución que puedes emplear:
- Mediación: Se contratará a un mediador externo para resolver las disputas entre las dos partes. Esta estrategia es la más barata y la que menos tiempo requiere.
- Minijuicio: Un minijuicio se celebra en un entorno informal con un asesor o un abogado que debe ser pagado. El acuerdo no es vinculante y puede romperse. Un minijuicio requiere más tiempo y más dinero que la mediación.
- Arbitraje: El arbitraje es la forma más cara y lenta de resolver un conflicto. Cada parte está representada por un abogado mientras se presentan los testigos y las pruebas. A continuación, el árbitro dicta una sentencia y su decisión final es un acuerdo vinculante.
Cómo crear un plan de gestión de riesgos
Al centrarse en la prevención, los gerentes de proyectos pueden dedicar menos tiempo a lidiar con problemas espontáneos y más a reducir su impacto. Un plan de gestión de riesgos sirve para gestionar todos los riesgos del proyecto, define las funciones del personal del proyecto en la gestión de riesgos e identifica los riesgos potenciales y los clasifica en términos de probabilidad e impacto.
Comprender los principios legales
Cuando los gerentes de proyectos tienen que negociar contratos, lidiar con los requisitos de licencia de las jurisdicciones, adquirir seguros y gestionar la seguridad en el lugar de trabajo, la comprensión de los principios legales puede ahorrar tiempo y dinero. Hay varias áreas de responsabilidad en la gestión de la construcción. Puede haber una reclamación por no haber detectado un trabajo defectuoso si una oferta supera las estimaciones, si hay una ampliación de los gastos generales o si el proyecto se retrasa. La mayoría de las pólizas de responsabilidad profesional no cubren ningún aspecto de la mano de obra defectuosa (como la fabricación o la instalación) ni los riesgos económicos, por lo que los gerentes de proyectos deben asegurarse de tener la cobertura adecuada y de hacer todo lo posible para evitar responsabilidades y reclamaciones.
Cómo preparar un plan de control de calidad
Un plan de control de calidad garantiza que el edificio ha alcanzado un nivel determinado. El control de calidad es el último paso por el que pasa un proyecto antes de ser entregado al propietario, y consiste en una serie de sistemas y procedimientos para asegurarse de que cumple las normas más exigentes. Los gerentes de proyecto tendrán que evaluar cómo comprobar la calidad, crear un proceso paso a paso para auditar el proyecto y revisar y repasar el plan para encontrar nuevas áreas problemáticas. También tendrán que conocer la gestión y los códigos de seguridad, los códigos de construcción y los códigos de cumplimiento, y luego incluir estos aspectos en el plan.
Cómo anticipar y abordar los impactos ambientales y vecinales de la construcción
Los gerentes de proyectos de construcción pueden planificar la concesión de licencias, los permisos y las normativas locales, pero algunos obstáculos imprevistos son inevitables. A continuación, hemos descrito cómo hacer frente a problemas como el exceso de barro, la vegetación, las especies en peligro de extinción y los artefactos culturales.
Polvo y barro: El exceso de polvo puede ser el resultado de la simple circulación de los vehículos de construcción por la obra, y mucho menos del movimiento de tierra de un lugar a otro. Dado que el aumento de las partículas puede perturbar los negocios y las viviendas cercanas, los propietarios de los proyectos de construcción harían bien en controlar la cantidad de polvo. Una forma fácil de hacerlo es conducir un camión cisterna por la obra y rociar la zona. Sin embargo, esto crea barro, que puede extenderse a las zonas circundantes a través de los vehículos de construcción. Para contrarrestar este hecho, los propietarios del proyecto deberían conseguir una barredora para limpiar las calles.
Contaminación de las aguas pluviales: Los proyectos de construcción pueden introducir elementos extraños en el terreno. Si se produce una tormenta, la escorrentía puede llevar esos posibles contaminantes a los arroyos, ríos, lagos, acuíferos, humedales o aguas costoras cercanas.
Especies en peligro de extinción: Si se encuentra una especie en peligro de extinción en la obra, ésta debe cesar su actividad durante el tiempo que tarden las autoridades en evaluar la situación. Una vez que se tome una decisión, el contratista aplicará las medidas adecuadas para no perturbar a la especie.
Vegetación: Los animales no son las únicas entidades protegidas; Los árboles y la vegetación de una obra también pueden ser objeto de protección medioambiental. El gerente del proyecto de construcción podría tener que designar una zona segura para el crecimiento, quizás con una valla o cinta de seguridad.
Humedales: Los humedales son algunas de las zonas más protegidas de Estados Unidos. Los contratistas y constructores deben estar especialmente atentos para evitar que los contaminantes o el material no regulado entren en estas zonas restringidas.
Artefactos históricos o culturales: Esta clasificación puede abarcar puntas de flecha, fragmentos de cerámica, herramientas primitivas, huesos, etc. Si se encuentra algún artefacto en la obra, todo el trabajo debe detenerse hasta que las piezas puedan ser estudiadas y retiradas.
Oportunidades de educación para la gestión de proyectos de construcción
Para obtener más información sobre los programas de educación en la gestión de la construcción comercial y las oportunidades de carrera en el campo de CM, ver "Todo lo que necesita saber acerca de la gestión de la construcción comercial y los gerentes".
Cómo gestionar proyectos de construcción sostenible
Los gerentes de proyectos que supervisan los proyectos de construcción sostenible deben entender cómo afectan al medio ambiente, asegurarse de que eliminan adecuadamente los residuos y utilizar materiales sostenibles y métodos de construcción eficientes. También deben comprender los problemas medioambientales específicos de la zona y las normas de cumplimiento.
La construcción ecológica se centra en hacer que las estructuras sean más eficientes energéticamente y respetuosas con el medio ambiente, y es un área de gran crecimiento en el sector de la construcción. El término construcción verde se refiere al esfuerzo por garantizar que tanto la estructura real como el proceso de construcción sean ambientalmente responsables. Muchos gerentes de proyectos verdes deben tener un conocimiento práctico de los requisitos de documentación para Liderazgo en Energía y Diseño Medioambiental (LEED).
Mejore la gestión de proyectos de construcción con Smartsheet
Con muchos participantes, cientos de detalles y decenas de documentos, los proyectos de construcción pueden ser complejos y difíciles de gestionar. Sin embargo, la clave para tener éxito es no dejar de aprender, mantenerse organizado y comunicarse con frecuencia y con claridad.
Smartsheet es una plataforma de ejecución del trabajo que permite a las empresas y a los equipos pasar de la idea al impacto, rápidamente. Descubra por qué muchas de las empresas de construcción más grandes del mundo confían en Smartsheet para mantener su productividad, comunicarse entre equipos y documentar cada paso del proyecto.
Utilice Smartsheet para mejorar la documentación del trabajo y del proyecto, aumentar la colaboración con la comunicación proactiva entre los equipos de proyectos, los proveedores y los clientes, y ahorrar tiempo con una gestión precisa de recursos. Reduzca los errores en las pruebas y las inspecciones, acelere el tiempo de finalización y mejore la satisfacción del trabajo al mantener la transparencia entre los clientes y el personal del sitio.
Vea lo fácil que puede ser gestionar su proyecto de construcción con Smartsheet.
Pruebe Smartsheet gratis por 30 días
También puede estar interesado en: